国务院办公厅关于完善建设用地使用权 转让、出租、抵押二级市场的指导意见 国办发〔2019〕34号

文章来源:中央政府门户网站作者:未知 发布时间:2019年07月22日 点击数: 字体:

各省、自治区、直辖市人民政府,国务院各部委、各直属机构:

土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分,是资源要素市场的重要内容。改革开放以来,通过大力推行国有建设用地有偿使用制度,我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场,对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。随着经?#33945;?#20250;发展,土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显,交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出,导致要素流通不畅,存量土地资源配置效率?#31995;停?#38590;?#26376;?#36275;经济高质量发展的需要。为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场,结合各地改革试点?#23548;?#32463;国务院同意,现提出以下意见。

一、总体要求

(一)指导思想。以习近平新?#36125;?#20013;国特色社会主义思想为指导,全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,认真落实党中央、国务院决策部署,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,更好发挥政府作用,坚?#27835;?#39064;导向,以建立城乡统一的建设用地市场为?#36739;潁源?#36827;土地要素流通顺畅为重点,以提高存量土地资源配置效率为目?#27169;?#20197;不动产统一登记为基础,与国土空间规划及相关产业规划相衔接,着力完善土地二级市场规则,健全服务和监管体系,提高节约集?#21152;?#22320;水平,为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。

(二)基本原则。

把握正确?#36739;頡?/span>坚持社会主义市场经济改革?#36739;潁?#31361;出市场在资源配置中的决定性作用,着力减少政府微观管理和直接干预。落实“放管服”改革总体要求,强化监管责任,减少事前审批,创新和完善事中事后监管,激发市场活力,增强内生动力。

规范市场运?#23567;?/span>完善交易规则,维护市场秩序,保证市场主体在公开、公?#20581;?#20844;正的市场环境下进行交易,保障市场依法依规运行和健康?#34892;?#21457;展,促进要素流动?#25512;?#31561;?#25442;唬?#25552;高资源配置效?#30465;?/span>

维护合法权益。坚?#21046;降取?#20840;面、依法保护产权。充分尊重权利人意愿,保障市场主体合法权益,实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权,实现产权?#34892;?#28608;励。切实维护土地所有权人权益,防止国有土地资产流失。

提高服务效能。强化服务意识,优化交易流程,降低交易成本,提高办事效率,方便群众办事,全面提升土地市场领域政府治理能力?#36864;健?/span>

(三)目标任务。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管?#34892;?#30340;土地二级市场,市场规则健全完善,交易平台全面形成,服务和监管落实到位,市场秩序更加规范,制度性交易成本明显降低,土地资源配置效率显著提高,形成一、二级市场协调发展、规范?#34892;頡?#36164;源利用集约高效的现代土地市场体系。

(?#27169;?#36866;用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权,重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物?#26085;?#23447;地一并交易的情况。涉及到房地产交易?#27169;?#24212;当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例?#36820;确?#24459;法规规定。

二、完善转让规则,促进要素流通

(五)明确建设用地使用权转让形?#20581;?/span>将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、?#25442;弧?#36192;与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移?#27169;?#22320;上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让?#27169;?#25353;照房地产转让相关法律法规规定,办理房地产转让相关?#20013;?/span>

(六)明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让,需经依法批准,土地用途符合《划拨用地目录?#36820;模?#21487;不补缴土地出让价款,按转移登记办理;不符合《划拨用地目录?#36820;模?#22312;符合规划的前提下,由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让,在符合法律法规规定和出让合同?#32423;?#30340;前提下,应充?#30452;U辖?#26131;自由;原出让合同对转让条件另有?#32423;ǖ模?#20174;其?#32423;ā?#20197;作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让,?#25569;?#20197;出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定,不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准;转让后,可保留为作价出资或入股方式,或直接变更为出让方?#20581;?/span>

(七)完善土地?#25351;睢?#21512;并转让政策。?#25351;睢?#21512;并后的地块应具备独立分宗条件,涉及公共配套设施建设和使用?#27169;?#36716;让双方应在合同中明确有关权利义务。拟?#25351;?#23447;地已预售或存在多个权利主体?#27169;?#24212;取得相关权利人同意,不得损害权利人合法权益。

(八)实施差别化的税收政策。各地可根据本地?#23548;剩?#22312;地方权限内探索城镇土地使用?#23433;?#21035;化政策,促进土地节约集约利用。

三、完善出租管理,提高服务水平

(九)规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租?#27169;?#19981;得违反法律法规和有偿使用合同的相关?#32423;ā?/span>

(十)规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租?#27169;?#24212;按照有关规定上缴租金中所含土地收益,纳入土地出让收入管理。宗地长期出租,或部分用于出租且可?#25351;畹模?#24212;依法补办出让、租赁等有偿使用?#20013;?#24314;立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度,出租人依法申报并缴?#19978;?#20851;收益?#27169;?#19981;再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准?#20013;?/span>

(十一)营造建设用地使用权出租环?#22330;?/span>市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所,制定规范的出租合同文本,提供交易鉴证服务,保障权利人的合法权益。统计?#27835;?#24314;设用地使用权出租情况及市场相关数据,定期发布出租市场动态信息和指南。

四、完善抵押机制,保障合法权益

(十二)明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权,划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权,承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后,根据租赁合同?#32423;ǎ?#20854;地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。

(十三)放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关?#20013;?#28041;及企?#25269;?#38388;债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。

(十?#27169;?#20381;法保障抵押权能。探索?#24066;?#19981;以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动?#20013;?#31283;定的配套措施,确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制,防控市场风险。

五、创新运行模式,规范市场秩序

(十五)建立交易平台。各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台,汇集土地二级市场交易信息,提供交易场所,办理交易事务,大力推进线上交易平台和信息系统建设。

(十六)规范交易流程。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息;可自行协商交易,?#37096;?#22996;托土地二级市场交易平台公开交易;达成一致后签订合同,依法申报交易价格,申报价格比标定地价低20%以上?#27169;?#24066;、县人民政府可行使优先购买权。各地要加强交易事中事后监管,对违反有关法律法规或不符合出让合同?#32423;ā?#21010;拨决定书规定?#27169;?#19981;予办理相关?#20013;?/span>

(十七)加强信息互通共享。加强涉地司法处置工作衔接,涉及建设用地使用权转移的案件,自然资源主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同?#32423;?#30340;权利义务情况?#21462;?#24314;立健全执行联动机制,司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。加强涉地资产处置工作衔接,政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移?#27169;?#24212;征求自然资源主管部门意见,并将宗地有关情况如实告知当事人。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接,建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押?#27169;?#20303;房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应当加强信息共享。

六、健全服务体系,加强监测监管

(十八)提供便捷高效的政务服务。在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融?#35748;?#20851;部门或机构的办事窗口,大力发展“互联网+政务服务?#20445;?#31215;极推进“一窗受理、一网通办、一站办结?#20445;?#22823;力精简证明材料,压缩办理时间,提高办事效率和服务水?#20581;?#21457;挥土地交易机构或平台的专业优势,提供法律、政策咨询服务,协调矛盾,化解纠纷,营造良好的交易环?#22330;?/span>

(十九)培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用,发展相关机构,为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。各地要加强指导和监管,引导社会中介组织诚信经营。

(二十)加强市场监测监管与调控。健全土地二级市场动态监测监管制度,完善监测监管信息系?#22330;?#20005;格落实公示地价体系,定期更新和发布基准地价或标定地价;完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制,防止交易价格异常波动。土地转?#33945;?#21450;房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。强化土地一、二级市场联动,加强土地投放总量、结构、时序等的衔接,适时运用财税、金融等手段,加强对土地市场的整体调控,维护市场平稳运?#23567;?/span>

(二十一)完善土地市场信用体系。土地转让后,出让合同所载明的权利义务随之转移,受让人应依法履约。要加强对交易各方的信用监管,健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。各地要结合本地区?#23548;剩?#21046;定土地市场信用评价规则和约束措施,对失信责任主体实施联合惩戒,推进土地市场信用体系共建共治共享。

七、保障措施

(二十二)加强组织领导。各地区各有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性,结合?#23548;?#30740;究制定实施细则和配套措施,确保各项工作举措和要求落实到位。各级自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制,明确分工,落实责任,做好人员和经费保障,?#34892;?#25512;进土地二级市场建设。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押,可?#25569;?#26412;意见执?#23567;?/span>

(二十三)重?#26377;?#20256;引导。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度,及时总结推广各地典型经验和创?#20262;?#27861;,扩大土地二级市场影响力、吸引力,调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期,及时回应公众关切,营造良好的土地市场舆论氛围,提升市场主体和全社会依法规范、节约集?#21152;?#22320;的意识,切实提高资源利用效?#30465;?/span>

(二十?#27169;?#20005;格责任追究。强化监督问责,对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究,坚决打击各?#25351;?#36133;行为。

国务院办公厅 ? ? ? ? ?

2019年7月6日??????????

(此件公开发布)

触碰?#20063;?#23637;开
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